Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) di Kaltim membawa berkah bagi banyak pihak, namun juga menjadi mimpi buruk bagi generasi milenial atau lahir antara 1981-1996 menurut Pew Research Center. Nilai objek tanah yang awalnya Rp 5 ribu naik berkali lipat jadi Rp 350-800 ribu, sehingga membuat mereka makin sulit mendapatkan tanah atau hunian yang layak.
“Ini hukum alam pembangunan. Ketika ada proyek besar, harga tanah pasti naik. Bukan hanya di IKN, di manapun itu terjadi,” ujar Aji Sofyan Effendi, pengamat ekonomi dari Universitas Mulawarman. Aji menjelaskan fenomena ini sebagai spillover effect, atau efek limpahan dari pembangunan.
Ia mengambil contoh dari daerah lain, seperti Desa Sumurgeneng, Tuban yang masyarakatnya tiba-tiba mendadak kaya karena dapat ganti untung dari Pertamina pada 2021. “Ada warga desa tiba-tiba bisa beli Pajero, bangun rumah baru atau naik haji sekeluarga. Ini pola yang sama,” katanya.
Menurut Aji, pembangunan IKN tidak hanya menaikkan harga tanah di pusat kegiatan, yakni Kecamatan Sepaku, tapi juga di wilayah penyangga seperti Pemaluan, Babulu, hingga Penajam.
“Padahal itu jauh dari episentrum, tapi tetap ikut naik. Wajar, karena pembangunan membuka akses dan peluang bisnis baru,” ujarnya.
Harga tanah yang dulunya dibeli Rp 2 juta per bidang pada dua dekade lalu, kini bisa melambung hingga Rp 200 juta.
Aji menegaskan, tidak ada regulasi yang membatasi harga jual tanah.
“Mau jual berapa pun, sah-sah saja. Ini murni mekanisme pasar,” katanya.
Namun, kenaikan harga ini menutup peluang milenial yang ingin membeli tanah secara mandiri. Terutama mereka yang bergaji setara upah minimum regional (UMR), seperti pegawai negeri sipil (PNS) muda, karyawan swasta atau petani.
“Masalah utama mereka bukan harga tanahnya, tapi kemampuan membeli atau purchasing power yang rendah,” kata Aji. Menurut Aji, dalam kondisi normal, gaji UMK mustahil cukup untuk membeli tanah di sekitar IKN tanpa bantuan finansial tambahan.
Ia menilai perlu ada intervensi dari pihak ketiga seperti bank atau lembaga pembiayaan. “Pihak ketiga bisa membantu lewat skema pinjaman. Tapi masalahnya, bank juga ketat. Harus ada agunan,” katanya.
Sebagai solusi, Aji mengusulkan agar pemerintah daerah terlibat aktif dengan menjamin pinjaman calon pembeli.
“Kalau pemerintah daerah mau take over jaminan kredit, cukup dengan slip gaji dan syarat kelayakan tertentu, maka milenial bisa terbantu,” ujarnya.
Namun, Aji mengingatkan bahwa hal itu memerlukan komitmen politik yang kuat dan kesiapan fiskal daerah.
Tanpa itu, lanjutnya, harga tanah akan terus melambung tanpa kontrol. Sementara milenial hanya menjadi penonton dalam geliat ekonomi baru di sekitar IKN.
Kenaikan harga tanah ini juga berdampak positif bagi pemerintah daerah, terutama dari sisi pendapatan.“Semakin tinggi nilai tanah, semakin besar pajak bumi dan bangunan (PBB) yang bisa dipungut. Ini akan mempertebal pendapatan asli daerah (PAD),” kata Aji.
Realitas ini, menurut Aji, harus diterima semua pihak. “Kalau tidak mampu beli properti dengan pendapatan saat ini, jangan dipaksakan. Milenial harus realistis dengan kemampuan keuangannya,” katanya.
Dalam konteks pembangunan nasional, Aji menilai wajar jika para investor besar lebih diuntungkan. “Proyek strategis nasional seperti IKN pasti menarik banyak investor bermodal kuat. Mereka yang sudah siap dengan uang besar akan masuk lebih dulu,” ujarnya.
Fenomena ini, kata Aji, adalah bagian dari dinamika pasar terbuka. “Permintaan meningkat, harga naik. Supply terbatas, harga naik lagi. Ini hukum ekonomi yang sederhana,” tutupnya. (*)
Editor : Indra Zakaria